DTZ Research estimează, într-un raport recent, că la nivel mondial deficitul de refinanţare totalizează 245 de miliarde de dolari pentru următorii trei ani (2011-2013), decalajul fiind definit ca diferenţă dintre soldul împrumuturilor garantate cu proprietăţi comerciale care vor ajunge la maturitate şi fondurile disponibile pentru refinanţarea acestora. Raportul arată că Europa are cea mai mare expunere, cumulând 51% din deficit (126 de miliarde de dolari), urmată de Asia Pacific cu 29% (70 de miliarde) şi SUA cu 20% (49 de miliarde). Analizând statele individual, aflăm că cel mai mare decalaj îl înregistrează Japonia (70 de miliarde de dolari), urmată de Marea Britanie (54 de miliarde), SUA (49 de miliarde) şi Spania (33 de miliarde), celelalte pieţe (inclusiv Germania şi Franţa) având valori mai mici de zece miliarde.
„Cele mai recente studii ale noastre arată că Marea Britanie şi Spania au cele mai mari lacune absolute de finanţare din Europa. Pe pieţele mai mici, însă, cu precădere Irlanda, Spania şi Ungaria deficitul de refinanţare este important în raport cu dimensiunea pieţelor lor”, afirmă Magali Marton, Head of DTZ CEMEA Research. În Irlanda deficitul de refinanţare este echivalent cu 16% din valoarea stocului investit, raportul fiind de 10% în Ungaria şi de 6% în Spania şi Marea Britanie. Magali Marton continuă: „Deficitul de finanţare pe multe pieţe europene se datorează în parte dominaţiei istorice a băncilor pe piaţa comercială de creditare ipotecară. Pentru a evita problemele actuale de refinanţare în viitor, ar fi utilă o diversificare a furnizorilor de credite pe piaţa imobiliară comercială. Acest lucru ar implica activarea mai multor entităţi de credit non-bancare pe pieţele comerciale de creditare ipotecară din Europa.”.
Amortizarea programată şi ratele fixe oferă SUA un avantaj semnificativ
Capitalul disponibil în prezent la nivel mondial ar putea fi o parte importantă a soluţiei pentru deficitul de refinanţare. DTZ Research estimează că 376 de miliarde de dolari sunt disponibili pentru investiţii pe pieţele imobiliare comerciale la nivel global în următorii trei ani. O serie de obstacole împiedică o compensare directă şi pe termen scurt între deficitul de finanţare a datoriei şi capitalul disponibil. De exemplu, mulţi investitori nu au capacitatea de a cumpăra credite. În plus, împrumuturile nu au fost prezentate la un preţ suficient de atractiv pentru a atinge randamentele cerute de investitori.
„Cercetarea noastră subliniază amploarea deficitului de refinanţare şi expunerea fiecărei ţări, în special în Europa. Acest lucru este determinat în principal de divergenţa reglementărilor de pe piaţă cu privire la maturitatea creditelor. În SUA, scadenţele împrumuturilor sunt în medie de zece de ani, ceea ce a lăsat piaţa americană relativ izolată faţă de scăderea valorilor de capital din ultimii ani. În contrast, scadenţele împrumuturilor în Europa şi în Japonia sunt în medie de cinci şi respectiv de trei ani. Prin urmare, aceste pieţe s-au dovedit a fi mult mai expuse la scăderile recente ale valorilor. În plus, amortizarea programată şi ratele fixe oferă SUA un avantaj semnificativ în confruntarea cu deficitul de finanţare”, comentează Nigel Almond, Associate Director of Forecasting & Strategy at DTZ şi autor al raportului.
În 2011 vor continua lichidările investitorilor din România
„Problema cu care se confruntă segmentul investiţiilor imobiliare din România este lichiditatea scăzută. Într-o piaţă în care s-a atins cu dificultate cifra de 250 de milioane de euro tranzacţii, convertirea în numerar a garanţiilor imobiliare ale împrumuturilor care au ajuns la maturitate nu ar face decât să adâncească deficitul de refinanţare, respectiv diferenţa dintre valoarea imprumurilor şi valoarea aseturilor care le garantează, accentuând presiunea asupra valorii de piaţă a celor din urmă”, consideră Cristian Ustinescu, Investments Director DTZ Echinox.
Dacă 2009 a fost un an al contabilizării expunerii băncilor pe segmentul imobiliar, când acestea au făcut o situaţie a împrumuturilor, au constituit provizioane şi au amânat termenele de rambursare, respectiv au transferat parte din credite unor filiale din jurisdicţii cu o politică de provizionare mai permisivă, anul acesta băncile au recurs la măsuri mai ferme şi mai drastice, lichidând proprietăţi. Câteva dintre exemplele cele mai elocvente sunt Tiago Oradea, terenul din Buftea al Raiffeisen Bank şi City Mall, în curs de lichidare.
„Atitudinea instituţiilor de credit faţă de împrumuturile ajunse la maturitate diferă semnificativ şi în funcţie de performanţa garanţiilor, cele mai expuse fiind proprietăţile secundare ce, pe lângă devalorizare, întâmpină dificultăţi şi în fluxul de numerar. Se regăsesc aici centrele comerciale secundare ce nu sunt ancorate de retaileri puternici sau clădirile de birouri care, datorită locaţiei descentralizate sau a calităţii finisajelor şi a dotărilor tehnice, nu au atins un grad satisfăcător de închiriere. Cred că în 2011 vor continua lichidările, cu precădere în această categorie”, estimează Cristian Ustinescu.
Sursa : www.profitimobiliar.ro
Daca v-a placut sau daca sunteti de acord cu cele scrise, puteti distribui acest articol sau puteti comenta folosind formularul de mai jos. Multumim!Cuvinte cheie: finantare europeana, fonduri investitii, imprumuturi, Piata imobiliara, refinantare
